5 βήματα για μια επιτυχημένη αξιολόγηση της κατάστασης εγκαταστάσεων

Οι διαχειριστές εγκαταστάσεων θα πρέπει να χρησιμοποιούν ένα FCA (Facility Condition Assessment) ως μέρος μιας τεχνικής έρευνας, να αναθεωρούν περιουσιακά στοιχεία ή συστήματα που εξετάζουν τις βαθύτερες αιτίες υποβάθμισης και ως πηγή για τον προσδιορισμό της αξίας αντικατάστασης ενός κτιρίου.

Η αξιολόγηση της κατάστασης των εγκαταστάσεων (FCA) αποτελεί μέρος ενός πλήρους και πολυεπιστημονικού ελέγχου των κτιρίων ενός οργανισμού. Οι διαχειριστές εγκαταστάσεων θα πρέπει να χρησιμοποιούν ένα FCA ως μέρος μιας τεχνικής έρευνας, να αναθεωρούν περιουσιακά στοιχεία ή συστήματα που εξετάζουν τις βαθύτερες αιτίες υποβάθμισης και ως πηγή για τον προσδιορισμό της αξίας αντικατάστασης ενός κτιρίου.

Η ανάλυση συχνά εκφράζεται σε δείκτη κατάστασης εγκατάστασης (FCI), ο οποίος συνοψίζει την αξιολόγηση σε έναν μόνο αριθμό ως αντικειμενικό κριτήριο αναφοράς. Αυτοί οι δείκτες έχουν βιομηχανικά πρότυπα και μπορούν να συγκριθούν με την κατάσταση άλλων συγκρίσιμων επιχειρήσεων. Οι διαφορετικές επιχειρηματικές ομάδες έχουν διαφορετικές μέσες τιμές.

Η ΣΗΜΑΣΙΑ ΤΗΣ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗΣ ΤΗΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΜΙΑΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ

Χωρίς αξιολόγηση της κατάστασης εγκατάστασης και ακριβή δεδομένα για την κατασκευή, ο προϋπολογισμός και ο προγραμματισμός κεφαλαίου θα βασίζονται στην εμπειρία και σε μια γενική εικασία. Ένας φορέας εκμετάλλευσης μονάδων FCA επιτρέπει στον κατασκευαστή να υπολογίσει τα έξοδα επανεπένδυσης που είναι αποδεκτά με αποδεικτικά στοιχεία, οπότε ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποφασίσει να αποκαταστήσει, να αντικαταστήσει ή να διατηρήσει ελαττωματικά περιουσιακά στοιχεία. Επιτρέπει επίσης τη χρήση δεδομένων και εκθέσεων για την ιεράρχηση έργων συντήρησης, επισκευής ή ανανέωσης.

Η FCA μπορεί να περιλαμβάνει ή να αποκλείει τέτοια περιουσιακά στοιχεία όπως:

  • Η τρέχουσα κατάσταση περιουσιακών στοιχείων όπως στέγες, λέβητες και κινητήρες
  • Εκτίμηση του κόστους για τη διόρθωση της ανεκτέλεστης εργασίας ή μέρους των καθυστερημένων εργασιών συντήρησης
  • Πρόβλεψη της πραγματικής ηλικίας των περιουσιακών στοιχείων και εκτίμηση της μελλοντικής διάρκειας ζωής
  • Αναγνώριση κωδικών ελλείψεων που πρέπει να διορθωθούν

Το FCA συνήθως δεν περιλαμβάνει τον εντοπισμό νέων ευκαιριών, όπως ευκαιρίες βελτίωσης των εγκαταστάσεων εξοικονόμησης ενέργειας, αποτελεσματικότητας και τα παρόμοια. Ο έλεγχος θα πρέπει να περιλαμβάνει εμπειρογνώμονες σε συστήματα κλιματισμού, υδραυλικών εγκαταστάσεων και ηλεκτρικής ενέργειας, οι οποίοι μπορούν να παρακολουθούν, να αξιολογούν και να μετρούν τις εγκαταστάσεις στο επιχειρηματικό απόθεμα. Οι πληροφορίες που συλλέγονται πρέπει να τυποποιούνται. Συχνά, ένα FCA είναι δομημένο σύμφωνα με το σύστημα ταξινόμησης ASTM Uniformat II. Η έμφαση στο FCA είναι πάντα στη φυσική ανάλυση παρά στην οικονομική ανάλυση. Οι εργασίες πραγματοποιούνται γενικά από εμπειρογνώμονες στον τομέα της μηχανικής και της τεχνικής. Η τελική έκθεση ενδέχεται να περιλαμβάνει φωτογραφικό αρχείο συστημάτων και στοιχείων των περιουσιακών στοιχείων. Περιλαμβάνει γενικά ένα προβλεπόμενο (συνήθως δεκαετές) κεφαλαιακό σχέδιο για κάθε εγκατάσταση.

5 ΒΗΜΑΤΑ ΓΙΑ ΕΠΙΤΥΧΗΜΕΝΗ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ

Η αξιολόγηση της κατάστασης των εγκαταστάσεων διαμορφώνεται από ένα συνδυασμό πληροφοριών και πηγών δεδομένων. Αυτό επιτρέπει στους φορείς διαχείρισης εγκαταστάσεων να αποκτήσουν μια ολιστική αντίληψη των εγκαταστάσεών τους και πώς ο χειρισμός των μεταβλητών συντήρησης μπορεί να επηρεάσει τη μακροπρόθεσμη αξία του ενεργητικού. Οι πηγές δεδομένων περιλαμβάνουν συχνά οπτικές αναθεωρήσεις αντιπροσωπευτικού δείγματος, έγγραφα, συνεντεύξεις, έρευνες των ενδιαφερομένων και χρηστών, έρευνες ικανοποίησης, αξιολογήσεις χειριστών και παρακολούθηση της κατάστασης.

Αφού συλλεχθούν οι πηγές, ακολουθούν 5 βήματα για την επιτυχή αξιολόγηση της κατάστασης της εγκατάστασης:

  1. Η προκαταρκτική προετοιμασία περιλαμβάνει την κινητοποίηση της ομάδας συμβούλων και την οργάνωση της πρόσβασης στο χώρο
  2. Η συλλογή δεδομένων περιλαμβάνει την αναθεώρηση των εγγράφων, τις επιτόπιες επισκέψεις, τις συνεντεύξεις, τις δοκιμές και την παρακολούθηση
  3. Η ανάλυση των δεδομένων περιλαμβάνει εκτιμήσεις των ποσοτήτων και του κόστους βάσει των συλλεγόμενων στοιχείων και της στατιστικής σύνοψης
  4. Η προετοιμασία της έκθεσης περιλαμβάνει επανεξέταση των στοιχείων από τους συναδέλφους ώστε να διασφαλίζεται η συμμόρφωση με την ακρίβεια και τα πρότυπα
  5. Η παρουσίαση της αναφοράς συνήθως γίνεται σε βήματα ανάλογα με την προτεραιότητα των δεκτών της αναφοράς

Το FCA είναι ευαίσθητο στο χρόνο και μπορεί γρήγορα να γίνει ξεπερασμένο, ειδικά εάν δεν ληφθούν άμεσα διορθωτικά μέτρα. Τα FCA θα πρέπει να ενημερώνονται τακτικά και να επιβεβαιώνονται με την παρακολούθηση της επανεξέτασης των παλαιών ευρημάτων. Η διαδικασία θα πρέπει να υπόκειται σε τακτικές επαναλήψεις και προσαρμογές ώστε να αντικατοπτρίζουν τις μεταβαλλόμενες συνθήκες, τεχνολογίες και συνθήκες. Τελικά, οι FCA μπορούν να επιτευχθούν με το σωστό σχεδιασμό και την πορεία δράσης.

Διαβάστε περισσότερα εδώ.